Grunderwerbsteuer (GrESt)

Der Eigentumserwerb an einem inländischen Grundstück unterliegt der Grunderwerbsteuer. Eigentum kann dabei auf folgende Arten erworben werden:

• durch Rechtsgeschäft (z.B. Kauf, Schenkung, Tausch)
• ohne Rechtsgeschäft (z.B. Erbschaft, Pflichtteil, Ersitzung)
• durch sogenannten "Zwischenerwerb" (z.B. Übertragung eines Anspruches aus einem Kaufvertrag, also ohne Eintragung ins Grundbuch)

Der Grunderwerbsteuer unterliegt auch die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an einem Grundstück. In diesem Fall wird kein (zivilrechtliches) Eigentum erworben, die erwerbende Person erhält aber eine ähnliche Machtstellung wie eine zivilrechtliche Eigentümerin/ein zivilrechtlicher Eigentümer. Wirtschaftliches Eigentum liegt vor allem dann vor, wenn die Person selbstständig über die Verwertung des Grundstücks entscheiden kann (z.B. eine Treugeberin/ein Treugeber).

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Änderungen des Gesellschafterbestandes an

• einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft (OG, KG),
• wenn innerhalb von 5 Jahren
• mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafterinnen/Gesellschafter übergehen.

Die Steuerpflicht wird durch jenen Erwerbsvorgang ausgelöst, durch den innerhalb der letzten 5 Jahre mindestens 95 Prozent der Anteile gewechselt haben. Danach beginnt die Frist mit dem nächsten Anteilsübergang neu zu laufen.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt

• die Vereinigung von mindestens 95 Prozent der unmittelbar gehaltenen Anteile
• an einer grundstücksbesitzenden Kapital- oder Personengesellschaft
• in der Hand der erwerbenden Person oder einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 Körperschaftsteuergesetz (KStG).

Der Tatbestand des Gesellschafterwechsels geht jenem der Anteilsvereinigung vor.

Gegenleistung ist die Summe von Allem, was eine erwerbende Person aufwendet, um ein Grundstück zu erhalten. Das sind beispielsweise

• der Kaufpreis inkl. Umsatzsteuer
• eine Tauschleistung
• die Übernahme von Schulden (Darlehen, Kredit)
• die dem Veräußerer vorbehaltenen Nutzungen (Wohnrecht, Fruchtgenussrecht)
• Zahlungen an Dritte (z.B. Vertragserrichtungskosten, wenn eine Verpflichtung des Veräußerers übernommen wurde)
• das Meistbot

Der Grundstückswert ist in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

• Bei nicht vorhandener Gegenleistung oder einer Gegenleistung, die geringer ist als der Grundstückswert (unentgeltlicher Erwerbsvorgang)
• bei Übertragungen im Familienverband (Ehegatten oder eingetragene Partner; Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder; (Urgroß-, Groß-)Eltern; Geschwister; Nichten oder Neffen; Verschwägerte in gerader Linie)
• bei Erwerben von Todes wegen (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis)
• bei Gesellschafterwechseln und Anteilsvereinigungen
• bei Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz (UmgrStG).

Wird ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück übertragen, ist der Grundstückswert nicht anwendbar. Für diese Grundstücke ist der Einheitswert (oder in manchen Fällen der gemeine Wert) heranzuziehen.

Der Einheitswert ist im Fall eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks in folgenden Fällen als Bemessungsgrundlage heranzuziehen:

• bei Übertragungen im Familienverband (Ehegatten oder eingetragene Partner; Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten; Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder; (Urgroß-, Groß-)Eltern; Geschwister; Nichten oder Neffen; Verschwägerte in gerader Linie)
• bei Erwerben von Todes wegen im Familienverband (Erbanfall, Pflichtteil, Vermächtnis)
• bei Gesellschafterwechseln und Anteilsvereinigungen
• bei Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz (UmgrStG)

Der gemeine Wert

• kann als Bemessungsgrundlage herangezogen werden, wenn der nachgewiesene gemeine Wert des Grundstücks geringer ist als der Grundstückswert.
• muss bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken außerhalb des Familienverbandes herangezogen werden, wenn keine Gegenleistung vorhanden ist oder die Gegenleistung geringer ist als der gemeine Wert.

Bei dieser Befreiungsbestimmung handelt es sich um einen Freibetrag in Höhe von 900.000 Euro für unentgeltliche und teilunentgeltliche Erwerbsvorgänge. Folgende Voraussetzungen müssen darüber hinaus gegeben sein:

• Die erwerbende Person ist eine natürliche Person.
• Das zu übertragende Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) dient betrieblichen Einkünften (Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit).
• Die übergebende Person kann wegen Tod, ihres oder seines Alters (Vollendung des 55. Lebensjahres) oder Erwerbsunfähigkeit (körperliche, psychische, kognitive Funktionseinschränkung) ihren bzw. seinen Betrieb nicht mehr fortführen und
• die übergebende Person muss mindestens ein Viertel des Betriebes (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) übertragen (aliquoter Freibetrag).

Der Betriebsfreibetrag darf nur vom unentgeltlichen Teil abgezogen werden. Bei teilentgeltlichen Vorgängen ist er daher entsprechend zu aliquotieren. Betriebsübergaben, die innerhalb des Familienverbandes stattfinden, sind immer unentgeltlich.

Zusätzlich ist die Grunderwerbsteuer, die für unentgeltliche Vorgänge bzw. den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Vorganges nach dem Stufentarif berechnet wird, der Höhe nach mit 0,5 Prozent des (anteiligen) Grundstückswertes gedeckelt.

Dieser Freibetrag stellt das Äquivalent des Betriebsfreibetrages für unentgeltliche Erwerbsvorgänge in der Land- und Forstwirtschaft dar. Die Höhe des Freibetrages beträgt 365.000 Euro. Folgende Voraussetzungen müssen gegeben sein:

• Die erwerbende Person ist eine natürliche Person.
• Das zu übertragende Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) dient der Erzielung land- und forstwirtschaftlicher Einkünfte.
• Die übergebende Person kann wegen Tod, ihres oder seines Alters (Vollendung des 55. Lebensjahres) oder Erwerbsunfähigkeit (körperliche, psychische, kognitive Funktionseinschränkung) ihren bzw. seinen Betrieb nicht mehr fortführen und
• die übergebende Person muss mindestens ein Viertel des Betriebes (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) übertragen (aliquoter Freibetrag).

Befreit ist ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück, das aufgrund eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens übertragen wird. Die Zusammenlegung oder Flurbereinigung muss den Zielsetzungen des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes 1951 entsprechen. Über das Vorliegen der Voraussetzung entscheidet die zuständige Agrarbehörde mit Bescheid. Das Finanzamt Österreich ist an die rechtskräftige Entscheidung der Agrarbehörde gebunden.