Betriebsstätte – Immobilie

Bei allen Kaufverträgen ist Folgendes besonders zu beachten:

• Als potenzielle Käuferin/potenzieller Käufer muss eine Unternehmerin/ein Unternehmer die Immobilie eingehend besichtigen und sich über ihr Ausmaß und ihren Zustand informieren.
• Die Immobilie sollte nur lastenfrei übernommen werden. Es sollen auf der Liegenschaft haftende Pfandrechte bei einem Kauf zumeist ebenso wenig übernommen werden wie bestehende Bestand- oder Nutzungsrechte.
• Wohnung: Wohnungseigentumsverträge müssen unter anderem dahingehend geprüft werden, ob das Unternehmen in diesem Wohnungseigentumsobjekt auch tatsächlich ausgeübt werden darf. Für eine Betriebsanlage ist überdies gesondert eine behördliche Genehmigung einzuholen. Ob man diese bekommt, sollte man sich bereits am Beginn der Kaufabsichten gut überlegen.
• Grundstück: Beim Kauf eines Grundstückes muss dazu erhoben werden, ob eine bestimmte Bebaubarkeit gegeben ist und sich das Grundstück für das jeweilige Unternehmen eignet. Möglicherweise ist mit einer beabsichtigen Bauführung die Vorschreibung von Aufschließungskosten verbunden, weshalb hier schon zu Beginn zwischen den Vertragsparteien eine Einigung über die Kosten zu erzielen ist.
• Besondere Vorsicht ist geboten, was die Freiheit von Altlasten und Verunreinigungen des Bodens und des Grundwassers anbelangt, weil die Dekontaminierung von Liegenschaften mit nicht abschätzbaren Kosten verbunden sein kann.

Für die Abwicklung eines Kaufvertrages bietet die notarielle oder anwaltliche Treuhandschaft den Vertragsparteien standardmäßig Rechtssicherheit. Die Treuhänderin/der Treuhänder verwahrt den zwischen den Vertragsparteien einvernehmlich festgelegten Kaufpreis auf einem eigens eröffneten Treuhandkonto und stellt sicher, dass dieser erst nach der Eintragung des Eigentumsrechts der kaufenden Unternehmerin/des kaufenden Unternehmers im Grundbuch und Erfüllung der vereinbarten Bedingungen an die Verkäuferin/ den Verkäufer ausgefolgt wird. Diese wichtige Funktion der Treuhandschaft sichert sowohl die Käuferin/den Käufer als auch die Verkäuferin/den Verkäufer ab und verschafft ihnen so unabhängig die vereinbarte Rechtsposition.

Jedes Unternehmen braucht für die jeweils ausgeübte Tätigkeit eine Betriebsstätte. Wenn dieselbe im Eigentum des Unternehmens oder der Unternehmerin/des Unternehmers steht, so ist die Basis für eine erfolgreiche Zukunft gelegt. Die Erhaltung und ausreichende Versicherung einer im Eigentum befindlichen Betriebsliegenschaft ist eine wesentliche Herausforderung, der sich eine Unternehmerin/ein Unternehmer stellen muss.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist ein komplexes Regelungswerk und wird – ganz oder in Teilen (Teil- bzw. Vollanwendungsbereich) – auf eine Vielzahl von Vermietungen angewandt.

Die Liste von möglichen Risiken ist umfangreich, je nach Position der Unternehmerin/des Unternehmers lässt sich die Interessenlage zuordnen:

Der Mietvertrag sollte daher einer rechtskundigen inhaltlichen Überprüfung unterzogen oder durch eine Rechtsberaterin/einen Rechtsberater erstellt werden, um keine Nachteile für das Unternehmen zu haben. Beispielsweise kann eine Befristung des Mietverhältnisses für ein Unternehmen derart nachteilig ausgestaltet sein, dass der Mietvertrag nicht vor Ablauf der Befristung aufkündbar ist. In diesem Fall bleibt oft nur der Gang in das Insolvenzverfahren, wenn die Immobilie für das Unternehmen nicht leistbar ist.

Mietzinserhöhung bei Unternehmensübergabe

Besonders bei der Übergabe eines Unternehmens an eine Nachfolgerin/einen Nachfolger ist darauf zu achten, dass das MRG im Teil- bzw. Vollanwendungsbereich vorschreibt, dass Vermieterinnen/Vermieter von der Unternehmensübergabe zu verständigen sind. Diese können die Übergabe des Unternehmens zwar zumeist nicht verhindern, im Gegenzug kommt diesen aber das Recht zu, den ursprünglich vereinbarten Mietzins auf den angemessenen Mietzins zu erhöhen. Wichtig ist, dass die Übergeberin/der Übergeber ihre/seine Haftung für den zu wenig bezahlten Mietzins nur durch nachweisliche Verständigung der Vermieterin/des Vermieters ausschließen kann.

Tipp

Viele wichtige Fragen von Unternehmen benötigen eine sorgfältige Analyse und eine richtungsweisende Rechtsberatung, um Nachteile für sie abwenden zu können.

Häufig mieten Unternehmerinnen/Unternehmer eine Betriebsstätte oder ein Geschäftslokal (z.B. in einem Einkaufszentrum) und gehen dabei davon aus, dass die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) Anwendung finden. Damit verbunden sind unter anderem ein erhöhter Kündigungsschutz oder Erhaltungspflichten der Vermieterin/des Vermieters.

Was oft nicht bekannt ist: Die Bezeichnung des Vertrages ist für die rechtliche Qualifikation des Vertrages nicht entscheidend! Es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob das MRG anzuwenden ist. Alternativ könnte für einen Mietvertrag auch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) anzuwenden sein. Dieses enthält beispielsweise keinen dem MRG entsprechenden Kündigungsschutz.

Auch wenn die Parteien das Bestandverhältnis im Vertrag als Pacht bezeichnen (und damit davon ausgehen, dass das Bestandverhältnis nicht dem MRG unterliegt), kann Geschäftsraummiete vorliegen. Die Rechtsprechung ist in dieser Frage nicht immer einheitlich.

Welche Parameter sprechen daher für eine Geschäftsraummiete, welche für eine Unternehmenspacht und damit für oder gegen die Anwendbarkeit des MRG?

Eine Geschäftsraummiete (MRG ist anwendbar) kann vorliegen, wenn das Mietobjekt nach Ende des Bestandsverhältnisses völlig geräumt zurückzustellen, d.h. die eigenen vorgenommenen Adaptierungen zu entfernen sind.

Wird demgegenüber vereinbart, dass die Geschäftsräumlichkeit als (lebendes) Unternehmen zurückgestellt werden muss, so ist eher von Unternehmenspacht auszugehen. Die Frage ist, ob eine andere Unternehmerin/ein anderer Unternehmer, wenn sie/er von der Vormieterin/vom Vormieter den Schlüssel erhält, in naher Zukunft ohne weitere Adaptierungen das Geschäft eröffnen kann.

Eine Betriebspflicht, die deshalb vereinbart wird, weil die Vermieterin/der Vermieter die Kundenströme gleichsam mitvermietet, die "Zurverfügungstellung" von Kundenparkplätzen und ein umsatzabhängiger Bestandszins sprechen mehr für Unternehmenspacht.

Tipp

Wenn von Seiten der Unternehmerin/des Unternehmers Investitionen erforderlich sind, um einen Betrieb überhaupt führen zu können, dann sollte über die Investition in mehrerlei Hinsicht eine konkrete Vereinbarung getroffen werden (Rückersatz, Entfernungsverpflichtungen und dergleichen). Finanzielle Aufwendungen, die nicht nachhaltig für das Unternehmen nutzbar sind, schmerzen kleine und mittlere Betriebe ganz besonders.